Apuração atualizada em 28 de agosto de 2026.
Rentabilidade do aluguel costuma ser apresentada como uma porcentagem simples, mas o retorno real de um imóvel depende de vacância, manutenção, impostos, condomínio não repassado e custo de aquisição. Antes de chamar um apartamento de “bom investimento”, é preciso separar retorno bruto de retorno líquido.
Em resumo
- Retorno bruto anual = aluguel mensal × 12 ÷ valor do imóvel.
- Vacância reduz a renda efetiva.
- Custos de compra e manutenção mudam o resultado.
- Valorização do imóvel é uma variável diferente do aluguel.
Exemplo simples
Se um imóvel vale R$ 600 mil e gera aluguel de R$ 3 mil por mês, a renda anual bruta é de R$ 36 mil. Dividindo R$ 36 mil por R$ 600 mil, a taxa bruta é de 6% ao ano.
Por que o retorno líquido é menor
O imóvel pode ficar vazio entre contratos, exigir pintura, conserto ou administração e gerar despesas que não são integralmente repassadas ao locatário. Também existe capital imobilizado na entrada e nos custos de compra.
Use dados de mercado com cuidado
O FipeZAP acompanha preços anunciados de venda e locação. Em Vitória, julho de 2026 trouxe preço médio de venda de R$ 15.448/m² e aluguel anunciado de R$ 54,69/m². Esses dois indicadores ajudam a entender o mercado, mas não substituem a análise da unidade.
Leia também o comportamento recente do aluguel em Vitória.
Custos para colocar na planilha
- períodos sem inquilino;
- taxa de administração;
- manutenção;
- seguro e impostos aplicáveis;
- condomínio em períodos de vacância;
- ITBI e registro na aquisição;
- eventual reforma inicial.
Renda e valorização são coisas diferentes
Um imóvel pode ter aluguel forte e valorização moderada, ou o contrário. Somar as duas dimensões exige um horizonte de tempo e hipóteses realistas.
Veja mais análises em Mercado Imobiliário.
Perguntas frequentes
Retorno bruto de 6% é retorno líquido?
Não. Custos, impostos, vacância e manutenção reduzem o retorno efetivo.
O FipeZAP mede contratos fechados?
Os índices utilizam preços anunciados dentro da metodologia da Fipe.
Guia relacionado
Fontes consultadas
- Fipe — Índice FipeZAP de Venda Residencial, julho de 2026
- Fipe — Índice FipeZAP de Locação Residencial, julho de 2026
Apuração atualizada em 28 de agosto de 2026. Valores, regras e cronogramas podem mudar; confira sempre a fonte oficial antes de tomar decisões financeiras ou imobiliárias.
