Uma casa anunciada em leilão por valor abaixo da avaliação pode parecer uma oportunidade imediata. O problema é que o valor do lance não representa, sozinho, o custo da compra. Comissão do leiloeiro, ITBI, registro, eventuais débitos, regularização documental, reforma e despesas relacionadas à posse podem mudar completamente a conta.
Na CAIXA, por exemplo, a regra atual informa que, nos imóveis adquiridos em leilão ou licitação aberta, o comprador paga comissão de 5% ao leiloeiro. A instituição também orienta que escritura ou contrato, certidões, registro e ITBI fazem parte dos custos tradicionais da aquisição. Para imóveis comprados em leilão, a responsabilidade por condomínio e IPTU deve ser verificada com atenção no anúncio e no edital; a FAQ da CAIXA informa responsabilidade do comprador nos leilões.
Comece pelo custo máximo, não pelo desconto
Uma forma mais segura de analisar casas em leilão é definir primeiro quanto você aceita gastar no total. Imagine que seu limite financeiro seja R$ 300 mil. Desse teto precisam sair todos os custos posteriores à arrematação. Só o que sobra pode ser tratado como lance máximo.
Lance máximo = orçamento total − comissão − ITBI − registro − débitos assumidos − regularização − reforma − reserva para imprevistos.
Essa fórmula não substitui a leitura do edital. Ela serve para evitar um erro comum: comparar o valor mínimo do leilão diretamente com o preço de uma casa convencional e ignorar as despesas que aparecem depois.
Comissão do leiloeiro precisa entrar na conta
Nos leilões e licitações abertas de imóveis da CAIXA, a comissão informada atualmente é de 5% sobre o valor da venda e é paga pelo comprador diretamente ao leiloeiro. Em um arremate de R$ 250 mil, isso representa R$ 12,5 mil adicionais.
Em leilões judiciais, a comissão e as condições de pagamento precisam ser conferidas no edital. O Código de Processo Civil determina que o edital informe, entre outros pontos, o valor de avaliação, o preço mínimo, as condições de pagamento e, quando aplicável, a comissão do leiloeiro.
Débitos e regularização podem mudar o resultado
Antes de calcular qualquer lance, leia a matrícula e o edital. Há ofertas em que o próprio anúncio informa gravames, penhoras, indisponibilidades ou regularizações que ficarão a cargo do adquirente. Por isso, duas casas com o mesmo desconto percentual podem ter riscos e custos totalmente diferentes.
Vale cruzar esta análise com nosso guia sobre o que verificar em imóveis em leilão e com o conteúdo sobre matrícula de imóvel.
O desconto só existe depois da conta completa
O valor anunciado como “desconto” deve ser tratado como ponto de partida. A economia real é a diferença entre o custo total para colocar o imóvel em condição jurídica e física adequada e o valor de mercado de uma casa comparável.
Se houver dúvida sobre débitos, ocupação, ônus ou efeitos jurídicos da arrematação, a análise de um profissional especializado pode ser necessária antes do lance. Em leilão, o momento de fazer a diligência é antes da disputa, não depois.
