O leilão judicial de uma casa ocorre dentro de um processo e segue regras próprias. Ele não deve ser confundido com o leilão extrajudicial realizado por instituições financeiras após a consolidação da propriedade em contratos com alienação fiduciária.
O Código de Processo Civil prevê a alienação por leilão judicial quando não se concretiza a adjudicação ou a alienação por iniciativa particular. A modalidade pode ser eletrônica, e o Conselho Nacional de Justiça regulamenta procedimentos para os leilões realizados pela internet.
1. Publicação do edital
Antes da disputa, é publicado um edital. O art. 886 do CPC exige informações como descrição do bem, situação e divisas do imóvel, referência à matrícula e registros, valor de avaliação, preço mínimo, condições de pagamento e eventual comissão do leiloeiro.
2. Cadastro e participação eletrônica
A Resolução 236 do CNJ estabelece que o interessado no leilão judicial eletrônico deve se cadastrar previamente no site responsável. O cadastramento é requisito para participação e implica aceitação das condições do edital.
O CNJ também determina que os leilões judiciais sejam conduzidos por leiloeiros credenciados perante o órgão judiciário, conforme as regras aplicáveis.
3. Lance e preço mínimo
O CPC não aceita lance considerado preço vil. Se o juiz tiver fixado preço mínimo, vale o limite constante do edital. Se não houver mínimo fixado, o Código considera vil o preço inferior a 50% do valor da avaliação.
Isso não significa que todo imóvel possa ser comprado por 50% da avaliação. O edital e a decisão judicial podem estabelecer outro patamar.
4. Pagamento e eventual parcelamento
Como regra, o pagamento é imediato, salvo decisão judicial em sentido diferente. O CPC também admite proposta parcelada em determinadas condições, assunto que detalhamos em nosso guia sobre parcelamento em leilão judicial.
5. Auto e carta de arrematação
Depois de cumpridas as etapas legais, a arrematação é formalizada. O art. 903 prevê que, assinado o auto pelo juiz, arrematante e leiloeiro, a arrematação é considerada perfeita, acabada e irretratável, ressalvadas as hipóteses previstas no próprio Código.
Passado o prazo legal sem questionamento cabível, é expedida a carta de arrematação e, conforme o caso, a ordem de entrega ou o mandado de imissão na posse.
Antes de chegar a essa etapa, vale revisar nosso checklist de documentos e riscos em imóveis de leilão.
Este conteúdo é informativo. Processos judiciais podem ter particularidades que exigem avaliação profissional.
